前几天和几位朋友聊天讲到上海郊区一些总价特别低的二手房，像金山，崇明总价四五十万就可以买到的小户型，包括奉贤也有单价一万多一平的小区。

虽然这些地方是属于远郊，但是在很多人眼里，上海只要是过了外环外，房价就一定很便宜，这一点我觉得是错误的。

因为在外环外之前和现在都有挂牌过单价10万左右一平的小区，八九万一平的现在也并不少见。

前几年外环外最热门的莫过于浦东的唐镇和大虹桥的徐泾板块了，就算在上海平常不关注楼市的朋友，很多人对唐镇和大虹桥这两个名字都是如雷贯耳，前几年有些人打新为了抢购一套新房，可以用挤破脑袋来形容，包括很多市区的朋友，都奔向那边去买房。

之前有一位朋友徐汇的房子卖掉置换到大虹桥了，当时他咨询我们的时候，问他为什么会选择那边，他给的理由其实是比较官方，基本和网上自媒体宣传讲的差不多，无非就是交通，产业和未来规划，现在回过头看，他当初买那边，其实也是跟风潮，虽然当初买进的房子现在也是跌了，但是好在是自住并不是高杠杆的投资客。

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说到唐镇最早有人觉得唐镇的优势在于地理位置是浦东，说浦东没有太明显的外环概念，产业也是挨着金桥和张江，其实光看环线并不能说明什么，包括产业也是一样，因为并不是所有买房的都是在家门附近几公里工作的。

虽然前几年买大虹桥和唐镇的刚需是不少，但是投资客也是有很多......

反而同样外环外的莘庄和七宝这两年关注度却拉低了很多，外行看热闹，内行看门道，首先现在我们一般获得房产的资讯基本都是看房产自媒体的探盘和文章或者直播，莘庄和七宝主要还是新房供应量比较少，没有哪个自媒体愿意天天盯着不熟悉的二手房板块去花心思探盘写文章和直播，只有主营当地的二手房门店去愿意花这些功夫，毕竟写的再好除了没有广告费，真的接到客户咨询，没有实体的门店线下转化也是个大难题，到时候还是要找附近的中介门店合作。

虽然新房热度低，但是对于二手房来讲，七宝和莘庄这两个板块的成交量和关注度可一点不低，主要是太成熟了，就算是找不到特别大的优点，但也很难找到特别明显的缺点。

其实我一直认为，一个板块房子的最高价值并不是取决于新房的供应量多少，我们要重点关注同板块的二手房成交量和主力购房群体，新房很难体现出他以后二手房的价值，但是二手房不说往后几年，最起码当下的价值是显而易见，就好比新房卖10万一平，但是旁边的差不多品质的二手房次新房卖7万一平，这样你觉的你10万一平买进，马上转手是亏还是赚？

因为以后置换和抛售都是要和二手房打交道，就算有很多人过来买房，我们要看本区域的居民来购房的有多少，并不是讲外区甚至有外省市大部分人过来买房就是好事，并不是这样的，因为很多人买过来他并不是居住，这样新房变二手房，房源越来越多，房价也会越降的越厉害，小区二手房的房价走势和入住率密不可分的。

虽然现在大环境房价都是在下跌的走势，也听不到说那个小区房价在上涨，但是很多板块房价下跌的过程中，有些地方跌幅大，同样也有板块跌幅小，特别是在二手房行情差的时候，板块好不好的优势最能明显看出来。

就比如徐汇区的外环板块，很多人会好奇，徐汇不是上海的中心城区吗？怎么会有外环的板块，其实徐汇区的华泾镇一部分就是属于外环外，像具有有代表性的小区印象欧洲现在挂牌均价基本在八九万一平，旁边的旭辉朗香郡二手房挂牌单价更是有超过10万一平的，整个华泾目前的二手房均价在8万出头一平，虽然是外环板块，但是二手房均价更是超过中环的南站，华东理工和长桥板块。

如果你说他房价虚高，但这个板块并没有什么投资客扎堆，买房的基本也是附近置换的，但它这几年房价确实是反超了北面的几个板块，这个也是事实！

有人讲主要原因还是徐汇区在华泾的一些空地，这几年几乎是在同步进行的开发和城市更新，徐汇滨江延申，地铁15号线，在建的地铁23号线，机场联络线，以后还有地铁19号线，在建的银都路过江隧道，像产业北杨人工智能小镇和华之门，住在附近的居民也一直在关注。

交通和产业规划的落实，肯定是好事情，而且又是上海的徐汇区，这一点对房价肯定是有利好的原因!

但细看其他一些房价比较高的板块没有地铁，没有产业吗?

主要原因还是我刚刚说到的，这里的购房群体大部分都是本板块置换或者附近的居民，几乎没有投资客扎堆过来买房。

虽然华泾的房价对比前两年肯定也是跌了，但是二手房的成交量依然是很稳定。

相对于外环旁边的其他板块要抗跌很多，看他现在挂牌二手房8万多的均价就知道了，前面讲到交通规划和产业规划也好，主要原因这里早前几年没有什么投资客扎堆过来买房，包括现在也是一样，前一阵沙家浜小区要动迁了，附近的居民又开始看房了，导致一些二手房业主又开始自信起来。

从上海外环外这几个知名度比较高的板块，您觉的哪一个板块的房价比较最抗跌！新葡萄通用版